A inadimplência é provavelmente o maior pesadelo de quem administra um condomínio. Quando alguns moradores deixam de pagar, quem sustenta a conta são os demais — e o efeito aparece rápido: caixa apertado, obras adiadas, manutenção atrasada e clima ruim entre vizinhos. O problema é que muito síndico, na pressa de resolver, acaba adotando medidas que a lei não permite e transforma uma cobrança legítima em processo contra o condomínio. Neste guia, explicamos o que é permitido, o que não é e como reduzir a inadimplência de forma segura.
O que a lei permite cobrar do inadimplente
O ponto de partida é o artigo 1.336, §1º, do Código Civil. Ele define um regime próprio de encargos para o atraso no pagamento das cotas:
- Multa de até 2% sobre o débito — atenção: é multa única pelo atraso, não um percentual que se repete a cada mês;
- Juros de mora, conforme previsto na convenção do condomínio;
- Correção monetária, para atualizar o valor da dívida.
Um ponto que mudou e muita gente ainda não sabe: a Lei nº 14.905/2024 alterou a redação desse dispositivo. Antes, quando a convenção era omissa, aplicavam-se juros de 1% ao mês. Agora, na falta de previsão na convenção, os juros seguem a taxa legal do art. 406 do Código Civil — que passou a corresponder à Selic deduzido o índice de atualização monetária. Na prática: se a sua convenção não trata expressamente dos juros, o percentual aplicável pode ser diferente daquele 1% que todo mundo repetia. Vale revisar a convenção e conferir como o cálculo está sendo feito.
Vale registrar também um limite recente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça: o regime do art. 1.336, §1º é taxativo, o que impede a inclusão de honorários advocatícios contratuais no valor cobrado do condômino.
A cobrança judicial ficou muito mais rápida
Aqui está a informação mais útil para o síndico que já tentou de tudo. O Código de Processo Civil, no art. 784, inciso X, classifica o crédito das contribuições condominiais — ordinárias e extraordinárias — como título executivo extrajudicial, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas.
O que isso significa na prática: não é preciso passar por uma longa ação de cobrança para "provar" a dívida. É possível partir direto para a execução, com penhora da unidade do devedor. O procedimento é substancialmente mais célere do que o modelo antigo — e essa agilidade, por si só, costuma aumentar bastante a taxa de acordos.
Outro dado importante para o planejamento da cobrança: o prazo de prescrição das cotas condominiais é de cinco anos, contados do vencimento de cada parcela. Deixar a dívida envelhecer sem providências é perder dinheiro.
O devedor contumaz e a multa maior
Além dos encargos por atraso, o Código Civil prevê uma sanção específica para quem descumpre reiteradamente suas obrigações. O art. 1.337 permite que o condômino devedor contumaz seja obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal.
Mas há requisitos que não podem ser ignorados: a penalidade exige deliberação em assembleia por três quartos dos condôminos restantes e se aplica a quem descumpre de forma reiterada e contumaz — não ao morador que atrasou uma ou duas parcelas por dificuldade pontual. Aplicar essa multa fora dos requisitos é receita para anulação judicial.
O inadimplente também perde o direito de votar nas assembleias enquanto estiver em débito, conforme o art. 1.335, III.
O que o síndico NÃO deve fazer
Aqui mora o maior risco. Movido pela frustração, é comum o condomínio adotar medidas constrangedoras — e elas costumam se voltar contra ele:
- Expor o nome do devedor em murais, elevadores, atas afixadas ou grupos de mensagens. Isso caracteriza constrangimento e gera condenação por danos morais;
- Impedir o acesso do condômino à sua própria unidade — vedado em qualquer hipótese;
- Cortar serviços essenciais, como água, gás ou o uso do elevador para chegar ao apartamento;
- Restringir o uso de áreas comuns como forma de pressão. Este é um ponto sensível e controverso na jurisprudência, com decisões desfavoráveis a condomínios. Antes de adotar qualquer restrição, é indispensável orientação jurídica — o risco de indenização é real.
A régua é simples: a cobrança deve ser firme, mas nunca constrangedora ou punitiva por vias próprias. Os caminhos legítimos são a negociação e a via judicial.
Como reduzir a inadimplência na prática
Cobrar bem é importante, mas prevenir é mais barato. Algumas medidas que funcionam:
- Régua de cobrança organizada: aviso amigável logo após o vencimento, seguido de notificações formais em prazos definidos, em vez de esperar meses acumularem;
- Boletos claros e acessíveis, com meios de pagamento fáceis e envio confiável;
- Abertura para negociação e parcelamento, sempre formalizada por escrito — na maioria dos casos, recuperar parte do crédito rapidamente é melhor que executar;
- Prestação de contas transparente: quando o condômino enxerga para onde vai o dinheiro, a resistência ao pagamento cai;
- Previsão orçamentária realista, com fundo de reserva adequado, para que a inadimplência de alguns não paralise o condomínio;
- Convenção atualizada, especialmente quanto aos juros — como vimos, esse detalhe mudou.
Conclusão
A inadimplência condominial tem solução, mas exige método: conhecer exatamente o que a lei permite cobrar, agir rápido (a execução hoje é ágil e a dívida prescreve em cinco anos) e evitar medidas constrangedoras que transformam o condomínio em réu. Organização financeira e transparência, no fim das contas, são as ferramentas mais eficazes de prevenção.
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